Resumo

O presente artigo analisa a adjudicação compulsória extrajudicial introduzida no ordenamento jurídico brasileiro pela Lei nº 14.382/2022, mediante a inclusão do artigo 216-B na Lei de Registros Públicos. A partir da evolução normativa do instituto e da consolidação jurisprudencial da adjudicação compulsória pela via judicial, examinam-se os contornos conceituais, os requisitos procedimentais e a legitimidade dos sujeitos envolvidos na nova modalidade extrajudicial. Sustenta-se que a adjudicação compulsória extrajudicial representa relevante avanço no processo de desjudicialização das relações imobiliárias, sem prejuízo da segurança jurídica, desde que observados os limites da qualificação registral e preservado o controle jurisdicional posterior.

1. Introdução

Antes de tudo, impõe-se distinguir a “promessa de compra e venda” do “compromisso de compra e venda”. Ambos se qualificam como contratos preliminares de natureza obrigacional; contudo, sob o ponto de vista conceitual, a promessa, em regra, não encerra necessariamente a ideia de irretratabilidade, enquanto o compromisso tradicionalmente se caracteriza pela vedação ao arrependimento.

Não obstante essa distinção teórica, a prática imobiliária revela que tal diferenciação nem sempre é observada com rigor, sendo comum a celebração de instrumentos denominados “promessa de compra e venda” que, na realidade, reproduzem os contornos jurídicos próprios do compromisso, inclusive com cláusulas expressas de irretratabilidade e de renúncia ao direito de retratação.

Nesse contexto, mais relevante do que a nomenclatura adotada pelas partes é a identificação das características efetivamente assumidas pela relação obrigacional estabelecida, especialmente no que se refere à existência ou não de cláusulas que afastem o direito de arrependimento, sendo o conteúdo do ajuste — e não sua denominação — o elemento determinante para a qualificação jurídica do contrato preliminar e para a incidência dos efeitos que dele decorrem.

Superado o esclarecimento conceitual, e em observância à nomenclatura adotada pelo artigo 216-B da Lei nº 6.015/1973, o presente artigo passará a designar o referido contrato preliminar, indistintamente, como “promessa de compra e venda”, sem prejuízo das distinções jurídicas anteriormente delineadas.

A formalização da transferência da propriedade imobiliária, especialmente nas hipóteses precedidas por promessa de compra e venda, historicamente esteve condicionada à atuação do Poder Judiciário quando frustrada a outorga voluntária da escritura definitiva. A ação de adjudicação compulsória consolidou-se, ao longo do tempo, como instrumento apto a suprir a declaração de vontade do promitente vendedor inadimplente, conferindo tutela específica ao direito do adquirente.

Esse cenário sofreu relevante inflexão com a edição da Lei nº 14.382/2022, que, ao inserir o artigo 216-B na Lei de Registros Públicos, passou a admitir a adjudicação compulsória pela via extrajudicial, diretamente perante o Registro de Imóveis competente. A inovação insere-se no movimento mais amplo de desjudicialização e racionalização da prestação jurisdicional, transferindo à esfera registral a solução de conflitos até então submetidos, quase que exclusivamente, ao crivo judicial.

Surge, contudo, um problema jurídico relevante: em que medida a adjudicação compulsória extrajudicial, processada no âmbito do Registro de Imóveis, preserva os parâmetros de segurança jurídica tradicionalmente associados à tutela jurisdicional?

É a partir desse questionamento que o presente artigo se desenvolve, examinando os fundamentos normativos do instituto, seus requisitos e limites, bem como o papel da atividade registral e da regulamentação administrativa na conformação inicial da adjudicação compulsória extrajudicial.

2. A adjudicação compulsória no direito brasileiro: fundamentos e evolução normativa

A promessa de compra e venda de bem imóvel configura contrato preliminar por meio do qual o promitente vendedor se obriga a transferir a propriedade ao promitente comprador, mediante o pagamento do preço ajustado. Uma vez adimplida integralmente a obrigação principal, surge para o adquirente o direito de exigir a outorga da escritura definitiva, nos termos pactuados.

A recusa injustificada do promitente vendedor legitima o exercício da pretensão à adjudicação compulsória, instituto de longa tradição no direito brasileiro. O Decreto-Lei nº 58/1937, ao disciplinar o loteamento e a venda de terrenos a prazo, já assegurava, em seu artigo 16, o direito do compromissário comprador de exigir judicialmente a outorga do título definitivo, estendendo tal prerrogativa, pelo artigo 22, às hipóteses de compromissos relativos a imóveis não loteados, desde que ausente cláusula de arrependimento.

A Lei nº 6.766/1979, em seu artigo 25, bem como a Lei nº 4.591/1964, no artigo 32, §2º, reafirmaram esse direito no âmbito do parcelamento do solo urbano e das incorporações imobiliárias. No plano do direito civil, os artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil de 2002 consolidaram a possibilidade de exigir a outorga da escritura definitiva, admitindo-se a adjudicação compulsória em caso de resistência do alienante.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, por sua vez, firmou entendimento no sentido de que o exercício do direito à adjudicação compulsória independe do prévio registro do compromisso de compra e venda (estendendo-se o entendimento à promessa e cessão), conforme consagrado na Súmula nº 239, interpretação que mitiga a literalidade do texto legal à luz da finalidade do instituto. A partir dessa construção doutrinária e jurisprudencial, consolidaram-se como requisitos essenciais da adjudicação compulsória a existência de compromisso irretratável e o pagamento integral do preço.

No que se refere ao pagamento integral do preço, a jurisprudência recente do Superior Tribunal de Justiça reafirmou a necessidade de quitação total da contraprestação pactuada. No julgamento do Recurso Especial nº 2.207.433/SP, em setembro de 2025, a Terceira Turma do STJ, sob a relatoria da ministra Nancy Andrighi, firmou entendimento no sentido de que a teoria do adimplemento substancial não respalda a pretensão de adjudicação compulsória, sendo imprescindível o pagamento integral do preço ajustado. Destacou-se, no referido precedente, que a aplicação do adimplemento substancial à adjudicação compulsória poderia produzir incentivo ao inadimplemento das últimas parcelas contratuais, na medida em que permitiria ao promitente comprador obter a regularização dominial do imóvel sem a quitação integral do preço, circunstância manifestamente incompatível com o princípio da boa-fé contratual. Assim, consolida-se o entendimento de que o adimplemento pleno da obrigação pecuniária permanece como pressuposto indispensável para a adjudicação compulsória, independentemente da via eleita.

3. A adjudicação compulsória pela via judicial

Tradicionalmente, a adjudicação compulsória foi operacionalizada exclusivamente por meio de demanda judicial. Sob a égide do Código de Processo Civil de 1973, o fundamento normativo encontrava-se no artigo 466-B, que autorizava a obtenção de sentença com eficácia substitutiva da declaração de vontade não emitida.

Com a entrada em vigor do Código de Processo Civil de 2015, embora não haja reprodução literal do dispositivo anterior, a tutela passou a encontrar fundamento no artigo 501, que atribui à sentença transitada em julgado os efeitos da declaração de vontade ausente.

O modelo judicial, embora tecnicamente consistente, revelou-se frequentemente oneroso e moroso, o que impulsionou a busca por soluções extrajudiciais aptas a conferir maior eficiência à formalização da propriedade imobiliária.

4. A adjudicação compulsória extrajudicial e o art. 216-B da Lei de Registros Públicos

A Lei nº 14.382/2022 introduziu relevante inovação ao inserir o artigo 216-B na Lei de Registros Públicos, autorizando o processamento da adjudicação compulsória diretamente perante o Registro de Imóveis da circunscrição do bem, sem prejuízo da utilização da via judicial.

4.1. Legitimidade

O artigo 216-B reconhece legitimidade ativa ao promitente comprador, aos seus cessionários, aos sucessores do promitente cessionário e, de forma expressa, ao próprio promitente vendedor. A previsão evidencia que tanto o inadimplemento do alienante quanto a inércia do adquirente podem obstar a formalização da regular transmissão da propriedade, legitimando ambos a provocar o procedimento adjudicatório.

4.2. Requisitos procedimentais e atuação registral

O pedido de adjudicação compulsória extrajudicial deve ser instruído com documentos aptos a demonstrar: (i) a existência da promessa de compra e venda, bem como eventuais cessões ou sucessões contratuais; (ii) o inadimplemento da obrigação de outorga da escritura definitiva; (iii) a inexistência de litígio judicial envolvendo o imóvel ou o contrato, comprovada mediante a apresentação das certidões dos distribuidores forenses competentes; (iv) o recolhimento do ITBI; e (v) a representação por advogado com poderes específicos. Soma-se a esses documentos a ata notarial, lavrada por tabelião de notas, que, dotada de fé pública, consolida prova pré-constituída de elevado valor jurídico acerca de elementos essenciais do caso, tais como a identificação do imóvel e das partes, as eventuais sucessões havidas e suas datas, a comprovação do pagamento do preço e o inadimplemento da parte obrigada à outorga do título definitivo.

Caracteriza-se o inadimplemento pela não celebração da escritura no prazo de quinze dias úteis contados da notificação extrajudicial promovida pelo oficial de registro de imóveis, admitida a delegação ao Registro de Títulos e Documentos.

Atendidos os requisitos legais e satisfeita a qualificação registral, o oficial procederá ao registro da propriedade em nome do adjudicante, servindo como título hábil o próprio instrumento de promessa de compra e venda ou os documentos comprobatórios das cessões ou sucessões.

5. Considerações finais

A adjudicação compulsória extrajudicial, introduzida pelo artigo 216-B da Lei de Registros Públicos, representa avanço significativo no processo de desjudicialização das relações imobiliárias, ao permitir que situações anteriormente submetidas de forma exclusiva ao Poder Judiciário sejam solucionadas de maneira mais célere e eficiente no âmbito registral.

O instituto preserva a segurança jurídica ao se submeter à qualificação registral rigorosa, à observância do contraditório no âmbito administrativo e a possibilidade de controle judicial posterior, quando necessária a recomposição de eventual controvérsia. A esse arranjo institucional soma-se a atuação do tabelião de notas, cuja intervenção, por meio da ata notarial, confere fé pública à verificação de fatos juridicamente relevantes e funciona como mecanismo de filtragem jurídica, contribuindo para a racionalização do procedimento e a mitigação de riscos, sem substituição da função jurisdicional.

Nesse contexto, a atuação técnica e imparcial dos serviços notariais e de registro, aliada à regulamentação administrativa que disciplina o procedimento, consolida o artigo 216-B como instrumento relevante de modernização do sistema registral imobiliário brasileiro, alinhado às diretrizes contemporâneas de eficiência, racionalização e acesso à justiça.